Виталий Денисов: Спада на рынке коммерческой недвижимости нет

Читайте в интервью с руководителем «Агентства Регионального Развития» Виталием Денисовым: что ожидать в 2017 году, как выжить компаниям в кризис, и чем сегодня обусловлена популярность брокериджа в коммерческой недвижимости. 

Кризиса нет

Сейчас нет какого-то дикого спада на рынке недвижимости. Мы просто вернулись к определенному уровню. Если раньше ситуацию можно было описать, как «дикий космос», то сейчас всё стало спокойнее. Ставки стабилизировались на определенной отметке.

В Европе рынок недвижимости уже пришел в определенные «берега» и не испытывает таких сильных скачков. Мы сегодня тоже приходим в норму, в «свои берега».

Возможно, для кого-то эта новая норма кажется ужасом, но во многих странах мира – ситуация схожа. Рынок взрослеет и его рост сопровождается такими моментами.

Да, покупательский спрос упал. Больше всего это ударило по слабым компаниям. Но когда растут «все и вся» – каждый дурак может заниматься бизнесом. Таким образом, кризис выступил своеобразным ситом, фильтром. Четко определились лидеры, а также те, кто остановили своё развитие или закрылись.

Эффективность во время кризиса выходит на первое место

Как я понимаю, все ждут, что же будет дальше? Ситуация измениться в лучшую сторону или нет? Если в лучшую, то те компании, которые поставили развитие на паузу – скорректируют свои планы и продолжат расти. Если нет – останутся на месте.

Я говорю о бизнесе, потому что коммерческая недвижимость существует для него и благодаря ему. Соответственно изменения в бизнесе – это изменения ситуации на рынке коммерческой недвижимости.

Что касается тенденций этого года, единого ответа нет: будет кризис ещё хуже, и мы «вздохнём» только в 2018-2019; или рынок уже стабилизировался, и настало время снова расти. Я думаю, что истина где-то посередине.

Почему? Потому что есть общий макроэкономический фон, а есть экономические реалии  в каждой конкретной компании и они у всех разные. Не бывает такого, что никто не развивается или развиваются все сразу. Рынок в любом случае будет развиваться, другое дело, какие компании на этом рынке остались.

В каждом сегменте есть крупные игроки, и уже между ними продолжается борьба за лучшие места и за лучшие операционные  истории

Дальше идет консолидация рынка. На рынке бытовой техники, например, объединились Техносила, М.видео, Эльдорадо под одним крупным собственником.  Мы видим аналогичное и в других отраслях. Идет активная борьба за продуктовый рынок между Магнитом и Пятерочкой.

В прошлом году были компании, которые попытались зацепиться за крупный сегмент бизнеса и погибли. Взяли бы другую нишу, более маленькую – может и выжили бы, было бы полегче. Сейчас нужно понимать, что вход в любой бизнес дорожает, потому что конкуренция увеличивается. Либо надо искать нишу, где ниже конкуренция, либо надо уходить в какие-то другие сегменты.

Есть отрасли, в которые вход очень дорогой. И когда компания неправильно оценивает свои возможности и пытается конкурировать с гигантами сферы – все плохо заканчивается. Например, магазины Верный. Очень динамично начали развиваться, но не подрассчитали силы и потихоньку начали сворачиваться. А почему? Потому что сейчас крупный  продуктовый сегмент уже занят.

Все удивляются, почему непрофессиональный ритейл загибается. Потому что во всем мире малый и средний бизнес, франчайзинг – это сфера услуг, а не ритейл. Потому что он эффективен только на большом объеме. Это никакой-то уникальный путь России, Запад это давно прошел. В Америке и Европе такая ситуация была лет пять назад.

Всё решает арендатор

Я бы не стал говорить, что сейчас какой-то сегмент коммерческой недвижимости растет или падает. Просто появился спрос на качественные объекты. Арендаторам это важно. Если раньше был определенный дефицит арендных площадей и брали всё подряд. То сейчас арендатор выбирает, лучшие места, с хорошим трафиком, с хорошим соотношением цены и качества.

Рынок арендаторов становится более профессиональным. Он знает что хочет, на каких условиях и может чётко это обосновать. Потому что сейчас на рынке есть конкуренция.

Спрос идет на качество

А тем, у кого объект не соответствует требованиям арендатора – нужно корректировать свои ожидания. Потому что сдать, условно, двух звездочную гостиницу как пятизвездочную уже не получится. Арендатор, конечно, будет, но не за ту ставку, которую вы хотели.

В таких условиях возрастает спрос на качественные услуги в сфере брокериджа

Собственнику всё тяжелее сдавать площади самостоятельно. Оценка объекта, оперативный поиск арендатора – это такая история, что хозяину самому не осилить. Поэтому агентские услуги активно начали пользоваться спросом.

Этому явлению способствует и относительно новый налог на коммерческую недвижимость. Государство заставляет нас быть эффективными. Налог – это дополнительные издержки на недвижимость. Владелец должен думать  о том, чтобы его помещение по максимуму задействовалось. Простой – это ухудшение состояния помещения, не окупаемые налоги и коммунальные платежи. Не нужно ждать арендатора, готового платить 2000 рублей за метр, может он никогда не придет. Нужно адекватно оценивать свою собственность и из этого принимать решения.

Но если собственник не разбирается во всём этом, то лучше найти специалиста, у которого можно получить хотя бы консультацию. Экономить на брокере не стоит.

Покупка или аренда?

Сети компаний, которые активно развиваются, ориентированы на аренду. У них все чётко просчитано с помощью анализа большого количества данных, и они знают при каком трафике и арендной плате – какая рентабельность будет у магазина.

Что касается рынка инвестиций, то инвесторы сейчас готовы рассматривать коммерческую недвижимость, как вложение. Объекты, которые имеют окупаемость 5-7 лет, пользуются спросом. Естественно окупаемость должна быть подтверждена не догадками. У объекта должен быть арендатор с договором минимум на пять лет. Пустое помещение без постоянного арендатора – вложение рискованное, но дешевое.

Основной фактор влияния

Основное, что влияет на рынок коммерческой недвижимости – это покупательская способность населения. Если у людей есть деньги, то они их тратят. Если не тратят, то магазины, компании загибаются и соответственно некому снимать помещения в аренду и делать инвестиции.

Конечно, одно фактора нет, всё рассматривается в совокупности, но покупательская способность – основное.

Курс валют вырос – продукты стали дороже. Покупатель экономит – издержки магазина ползут вверх. Раньше ноутбук стоил 12 000 рублей, теперь 25 000 рублей. Клиент думает: а брать ли новый? Может лучше подержанный? И снова издержки магазина увеличиваются. В конце концов, бизнес не выдерживает и закрывается – помещение пустует.

Автор: Регина Шагеева